Опасный доход. Кого оштрафуют за сдачу жилья в аренду в 2025-м?

Арендный бизнес сейчас на пике популярности, ведь желающих снять квартиру много, и ставки растут. Юрист Наталья Вайнберг объяснила, какие налоги с этого придется платить, и кто рискует попасть на штрафы.

«Многие „вкладываются в бетон“, чтобы получать доход с жилья в дальнейшем, — говорит эксперт. — Но часто арендодатели не задумываются о том, что такой доход подлежит налогообложению. А еще им сложно выбрать форму ведения бизнеса, чтобы остаться в плюсе, рассчитать сумму налогов и предусмотреть возможные риски».

Игнорировать вопрос с налогами эксперт не советует. Как только всплывет факт неуплаты налогов, арендодатель может получить от Федеральной налоговой службы штраф в размере 20-40% от неуплаченной суммы налога. А еще и пени за каждый день просрочки — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ (21% на сегодняшний день).

При этом у владельца квартиры есть три способа легализовать свой доход. Какой из них самый выгодный? Рассмотрим на конкретном примере для собственника, который сдает жилье по 32 тыс. руб. в месяц (средняя стоимость аренды в России).

1. Сдача квартиры как самозанятый

Режим самозанятости — это, пожалуй, оптимальный вариант, если человек сдает объект физлицу. Тогда ставка налога составит всего 4%. Если же сдача идет юрлицу или ИП, то ставка вырастает до 6%. Это значит, что при арендной ставке 32 тыс. руб. собственнику ежемесячно придется отдавать государству 1280 руб. для договора с физлицом и 1920 руб. для договора с ИП или юрлицом.

«Однако нужно помнить, что за год доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн руб., — уточняет Вайнберг. — Следовательно, если вы сдаете несколько объектов, то в месяц ставка по ним суммарно не должна быть выше 200 тыс. руб. Но если доход выше, то режим самозанятости человеку уже не подойдет — нужно рассматривать другие варианты».

2. Сдача квартиры как ИП

Индивидуальный предприниматель тоже может сдавать квартиру, но это менее популярная схема, так как требует больше документов и отчетности. Однако для некоторых это может быть выгодно, особенно если у арендодателя есть другие источники дохода. При регистрации ИП нужно выбрать налоговый режим — упрощенную систему налогообложения (УСН) либо патент. Размер налоговой ставки составит 6% от дохода (УСН «Доходы») или фиксированную стоимость патента (зависит от региона).

Если рассмотреть «упрощенку», то при арендной ставке 32 тыс. руб. владелец объекта будет платить в месяц 1920 руб. Что касается патента, то его стоимость будет варьироваться от региона, площади объекта и срока сдачи. Федеральная налоговая служба запустила официальный калькулятор, которым можно воспользоваться при расчетах на конкретную квартиру. Например, за сдачу квартиры метражом 32 «квадрата» и сроком договора на 11 месяцев жителям Московской области придется заплатить налог около 5,9 тыс. руб. в месяц, в Самаре — 2,2 тыс. руб., в Новосибирске — 1,4 тыс. руб.

3. Сдача квартиры как физлицо

Если арендодатель не хочет регистрироваться как самозанятый или ИП, он может заключить договор аренды и платить НДФЛ по ставке 13%. То есть из 32 тыс. руб., которые собственник объекта получает ежемесячно, ему нужно будет 4160 руб. отдавать на налоги.

«Важно учесть, что сумма, полученная после уплаты всех налогов, не является чистой прибылью, — акцентирует внимание юрист. — Арендаторы могут испортить имущество в квартире, со временем ремонт стареет и его нужно обновлять, либо квартира может терять в цене. Если с первым моментом вопрос решается внесением и удержанием залога за порчу имущества, то на второй придется закладывать бюджет на обновление ремонта, либо быть готовым к снижению арендной ставки».

Кроме того, если сдавать жилье в статусе ИП, то получить льготу, позволяющую не платить налог с продажи, не удастся. Напомним, такое право есть у граждан, если доход от продажи недвижимости составил меньше 1 млн руб., срок владения — от пяти лет (или от трех лет — если квартира получена в наследство, в результате приватизации или в дар от близких родственников). Поскольку квартира используется в коммерческой деятельности, при продаже такого объекта со всего дохода придется заплатить 6% налога.